Wohn- / Nutzfläche des Gebäudes in qm

Wohnflächen sind Flächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, während Nutzflächen Flächen sind, die insbesondere betrieblichen Zwecken dienen und keine Wohnflächen darstellen. Beispiele für Nutzflächen sind Werkstätten, Verkaufsräume und Büros. Ein häusliches Arbeitszimmer (Homeoffice) wird als Wohnfläche gewertet.

Die Wohnfläche wird meist durch eine Wohnflächenberechnung ermittelt. Liegt diese nicht vor, ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu bestimmen. Für die Nutzfläche gilt die DIN 277 als Berechnungsgrundlage.

Das Verhältnis von Wohn- zu Nutzfläche ist besonders bei der Nutzungsart eines Gebäudes relevant.

Die Abgrenzung von Wohnfläche, Nutzfläche und Zubehörräumen ist oft fehleranfällig, insbesondere wegen des Begriffs „Nutzfläche“. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden etwa Keller-, Wasch- und Trockenräume oft als Nutzflächen bezeichnet, zählen im Rahmen der Grundsteuer aber nicht dazu. Fehler bei der Deklaration können zu einer zu hohen Steuer führen.

Begriffsklärung:

• Wohnfläche: Flächen von Wohnräumen wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und auch häusliche Arbeitszimmer.
• Nutzfläche: Flächen zu betrieblichen, öffentlichen oder anderen Zwecken, z.B. Verkaufsräume, Werkstätten, Vereine.
• Zubehörräume/Nebenräume: Räume wie Keller, Abstellräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume.

Wichtigkeit der Unterscheidung:

• Bei Einfamilien-, Zweifamilienhäusern und Wohneigentum zählen Nutzflächen zur Wohnfläche, bei Mietwohngrundstücken sind sie separat anzugeben.
• Zubehörräume erhöhen nicht die Wohnfläche bei Einfamilien-, Zweifamilienhäusern und Wohneigentum und sind in der Feststellungserklärung nicht anzugeben. Bei Mietwohngrundstücken müssen sie ebenfalls nicht separat erklärt werden. Ein Keller, der als Wohnung ausgebaut ist, gilt jedoch als Wohnfläche.
• Zubehörräume, die zu betrieblich genutzten Gebäudeteilen gehören, sind zu berücksichtigen.

Anleitung zur Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Die Wohnflächenverordnung regelt die Berechnung der Wohnflächen und definiert, welche Räume und Flächen in welchem Umfang berücksichtigt werden müssen. Die Wohnfläche umfasst sämtliche Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung gehören, wie:

• Schlafzimmer
• Esszimmer
• Kinderzimmer
• Wohnzimmer
• Küche
• Bad
• Flure
• Nebenräume wie Speisekammer oder Abstellräume innerhalb der Wohnung

Sonderregelungen für bestimmte Flächen:

• Wintergärten und Schwimmbäder: 50 % Wohnfläche, wenn zu allen Seiten geschlossen; 100 % bei Beheizung.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: in der Regel 25 %, bei hochwertiger Ausstattung bis 50 % Wohnfläche.
• Keller und Garage: keine Wohnfläche, da außerhalb der Wohnung gelegen.
• Geschäftsräume: keine Wohnfläche, außer bei häuslichem Arbeitszimmer (100 % Wohnfläche).

Weitere Flächenregelungen:

• Öfen, Badewannen, Heiz- und Klimageräte, freiliegende Installationen und Einbaumöbel zählen vollständig zur Wohnfläche.
• Nischen, die nicht bis zum Boden reichen oder weniger als 13 cm tief sind, zählen nicht zur Wohnfläche.
• Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen über 1,5 m Höhe und mit mindestens 0,1 m² Fläche sind von der Grundfläche abzuziehen.
• Treppen: Treppen mit mehr als drei Stufen zählen nicht zur Wohnfläche, kürzere Treppen vollständig.
• Verkleidungen und Leisten sind vollständig einzubeziehen.
• Dachgeschosswohnungen: Flächenanteil richtet sich nach der Raumhöhe: unter 1 m keine Berücksichtigung, 1–2 m zu 50 %, über 2 m voll.

Nutzfläche und Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die DIN 277 bildet eine andere Berechnungsgrundlage mit Fokus auf Nutz- und Verkehrsflächen und resultiert meist in größeren Flächen als nach WoFIV:

1. Ermittlung der Brutto-Grundfläche basierend auf Außenmaßen.
2. Abzug von Konstruktionsflächen wie Wände und Nischen zur Netto-Grundfläche.
3. Aufteilung der Netto-Grundfläche in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen; Funktionsflächen werden abgezogen.

Besonderheiten:

• Raumhöhe hat keine Auswirkung auf die Fläche (außer Dachschrägen).
• Terrassen, Loggien und Balkone zählen vollständig dazu.
• Wintergärten und Schwimmbäder werden als Wohnfläche gewertet.
• Räume außerhalb der Wohnung, wie Keller und Heizungsräume, zählen zur Wohnfläche.

Wo ist diese Angabe zu finden?

• Kaufvertrag
• Bauplan
• Beauftragtes Architekturbüro

Wer kann Wohn- / Nutzflächen berechnen?

• Vermessungsingenieure
• Architekten